ITBI: o que é, como funciona e quem deve pagar o imposto

A compra ou venda de um imóvel é um processo tomado por burocracia que envolve uma série de documentação, taxas e impostos. E um desses tributos é o ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens e Imóveis), de competência municipal, obrigatório e deve ser pago toda vez que há compra ou transferência de um imóvel para outro nome.

O ITBI é tão importante que, para você ter ideia, sem o pagamento desse imposto não é possível realizar a transferência do bem para o novo proprietário. Sendo assim, no momento de planejar a compra de algum imóvel, não deixe de incluir o custo das taxas envolvidas nesse processo, em especial o ITBI. 

Mas para entender melhor o que é ITBI, continue a leitura deste conteúdo que preparamos. Através dele, você irá tirar suas dúvidas e saber detalhes sobre esse tributo tão importante. Confira a seguir!

O que é ITBI?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal obrigatório que deve ser pago sempre que há a compra ou transferência de um imóvel entre pessoas vivas. Ele é regulamentado pelo artigo 156 da Constituição Federal e sua arrecadação é destinada ao município onde o imóvel está localizado.

O ITBI garante a legalidade da transação imobiliária, assegurando que o imóvel seja formalmente registrado no nome do novo proprietário. Sem esse pagamento, não é possível concluir a transferência da posse do imóvel, o que impede a regularização do bem e pode gerar problemas futuros, como a impossibilidade de venda ou obtenção de financiamentos atrelados ao imóvel.

Por que o ITBI é importante?

• Oficializa a compra do imóvel → O ITBI é essencial para que o comprador obtenha o Registro Geral de Imóveis (RGI) e tenha segurança jurídica sobre a posse do bem.
• Evita complicações legais → Sem o pagamento desse imposto, a transação pode ser invalidada e o comprador corre o risco de perder o imóvel caso o vendedor decida revendê-lo.
• Recurso para melhorias urbanas → O valor arrecadado pelo ITBI é destinado a investimentos no município, como obras de infraestrutura, saneamento, iluminação pública e pavimentação.

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública do imóvel, pois essa escritura só pode ser registrada no cartório após a quitação do imposto. O prazo varia conforme a cidade, mas geralmente o pagamento precisa ser feito em até 30 a 60 dias após a solicitação da guia de recolhimento.

Se o ITBI não for pago dentro do prazo estipulado, o comprador pode ter que arcar com juros, multas e encargos adicionais, além do risco de atrasar o processo de regularização da propriedade.

Diferenças entre ITBI e ITCMD

Muitas pessoas confundem o ITBI com o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), pois ambos se referem à transferência de imóveis. No entanto, há uma diferença fundamental entre eles: o tipo de transação que cada um tributa.

ITBI: imposto municipal sobre compra e venda

Como já falamos acima, o ITBI é um imposto municipal, ou seja, sua arrecadação vai para a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Ele é cobrado sempre que há uma transação comercial de um imóvel entre pessoas vivas, como a compra e venda realizada entre particulares ou empresas.

Principais características do ITBI:

• Incide apenas em transações onerosas, ou seja, quando há pagamento envolvido na transferência do imóvel.
• É pago pelo comprador antes do registro do imóvel.
• Sua alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% a 4% do valor venal do imóvel.

ITCMD: imposto estadual sobre herança e doação

Já o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual, ou seja, sua arrecadação é feita pelo governo do estado onde o imóvel está localizado. Ele é cobrado quando a transferência ocorre por herança ou doação, sem uma transação comercial.

Principais características do ITCMD:

• Aplica-se a transmissões gratuitas, como doações em vida ou transferências por falecimento.
• É pago pelo beneficiário da herança ou da doação.
• A alíquota varia conforme o estado, podendo chegar a 8% do valor do imóvel.

Exemplo prático:

1. Compra e venda de um imóvel → Se você comprar um apartamento por R$ 500.000, deverá pagar o ITBI com base na alíquota da cidade. Se a taxa for 3%, o imposto será de R$ 15.000.
2. Herança ou doação de um imóvel → Se você receber esse mesmo apartamento como herança, não pagará ITBI, mas sim ITCMD, cuja alíquota varia conforme o estado.

Entender as diferenças entre esses dois tributos é essencial para evitar erros no pagamento dos impostos, garantindo que a transferência do imóvel ocorra de forma correta e dentro da lei.

Como é calculado o valor do ITBI?

O valor do tributo é variável. Isso porque, depende da alíquota de cada município, que normalmente gira entre 2% a 4% na maior parte das cidades brasileiras. 

Outro ponto que influencia no ITBI é o valor venal do imóvel, que significa uma avaliação, realizada pela prefeitura, para saber quanto custa determinado imóvel. Esse valor pode ser conferido na carta de IPTU. 

Portanto, para calcular o ITBI, é necessário: saber qual o valor da alíquota de seu município e multiplicar pelo valor de venda do imóvel definido pela avaliação da prefeitura, mesmo se for diferente do valor real da venda. 

Como o ITBI é um tributo municipal, para consultar o valor dele, basta acessar o site da prefeitura de sua cidade. As guias de pagamento também podem ser emitidas dessa forma. 

Confira a lista da alíquota de algumas capitais brasileiras:

• São Paulo- 3%
• Rio De Janeiro- 2%
• Belo Horizonte- 3%
• Porto Alegre- 3%
• Recife- 3%
• Manaus- 2% em transferências acima de R$ 20 mil
• Salvador 1% para imóveis populares e 3% aos demais

Quem deve pagar o ITBI?

O pagamento desse tributo depende de um acordo entre ambas as partes.No entanto, apesar de haver casos em que o vendedor arcou com esse custo, normalmente quem está comprando a propriedade fica com essa responsabilidade. 

Apenas reforçando que o ITBI é um tributo de natureza municipal, que deve ser obrigatoriamente pago, sempre quando acontece o processo de compra e venda de algum imóvel. É importante salientar que apenas depois do ITBI ser pago, é que o município garantirá serviços básicos como água, luz, coleta de lixo entre outros ao novo dono.

Quem é isento ao pagamento?

Primeiro, é preciso entender que cada prefeitura estabelece as normas para isenção do pagamento do ITBI. Entretanto, há situações gerais, que transcendem essas regras. Algumas delas são:

• Imóveis que estão no Programa Casa Verde e Amarela;
• Uso do FGTS para a compra do imóvel;
• Uso do FAR (Fundo de Arrecadamento Residencial);
• Financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

Além dessas possibilidades de isenção do ITBI, alguns municípios oferecem descontos para imóveis com menor valor de mercado. No entanto, sempre é bom contatar a prefeitura de sua cidade para saber se essas regras são válidas na localidade. 

Quando o tributo não precisa ser pago?

Essa possibilidade existe em situações específicas. A passagem de imóvel por conta de herança e a fusão de empresa são casos em que o imposto não é cobrado. Outro caso de isenção é quando uma Pessoa Jurídica compra um imóvel para fins comerciais. Mas se a companhia adquiriu a propriedade com a intenção de revender, o ITBI deve ser pago. 

Qual o prazo para pagar o ITBI?

O pagamento do tributo, geralmente, acontece até 30 ou 60 dias depois das guias serem solicitadas. Mas por outro lado, como o ITBI é fundamental para que o imóvel seja oficialmente registrado no nome do comprador, é ele que deve ter o interesse de tornar esse processo o mais ágil possível. 

Formas de pagamento

As condições de pagamento do ITBI variam de acordo com o município. Alguns dão a opção de parcelamento do valor em até 12 vezes. Já outras cidades exigem que o pagamento seja feito à vista, prevendo multa em caso de atraso. Portanto, verifique no site da prefeitura de seu município quais as formas de pagamento disponíveis. 

Locais de pagamento

Você pode efetuar o pagamento do ITBI pela internet, site dos bancos parceiros do município, ou nas agências bancárias dos mesmos. Mas lembre-se: antes disso, você precisa emitir as guias juntamente com a prefeitura.

Depois de pagar o ITBI, o que devo fazer?

Entre muitas dúvidas que surgem sobre o assunto, essa, talvez, seja considerada uma das mais frequentes. Mas a solução é simples. Depois que você pagar todas as guias do ITBI, vá até o cartório para realizar o registro do imóvel. 

Em algumas cidades, o laudo de avaliação do imóvel é emitido logo após o pagamento do ITBI. Esse documento confirma o valor do imóvel avaliado na negociação e que você arcou com o custo do imposto. Somente com esse comprovante é permitido que você passe o imóvel para o seu nome. 

Agora que você já entendeu o que é ITBI e a importância desse tributo, regularize o mais rápido possível todas as questões envolvendo a transferência do imóvel para o seu nome.